Nieruchomości Ogólne

Przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie

Przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie
Przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie
5 (100%) 5 vote[s]

Jednym z popularnych sposobów zabezpieczenia wierzytelności jest przewłaszczenie na zabezpieczenie. Konstrukcja ta nie ma szczególnej regulacji w polskim systemie prawnym. Wzmianka o niej pojawia się w prawie bankowym, które wskazuje, że zabezpieczenie wierzytelności banku może być dokonane w drodze przeniesienia na bank przez dłużnika lub osobę trzecią, do czasu spłaty zadłużenia wraz z należnymi odsetkami i prowizją, prawa własności rzeczy ruchomej lub papierów wartościowych (art. 101 pr. bankowego). Regulacja ta nie ogranicza jednak stron zainteresowanych przewłaszczeniem nieruchomości na zabezpieczenie wierzytelności. Podobnie jak i nie jest zarezerwowana jedynie dla podmiotów będących bankami. Wszystkie te sytuacje bowiem znajdą swoją podstawę w ogólnej zasadzie prawa cywilnego dotyczącej swobody umów.

Przewłaszczenie na zabezpieczenie – charakterystyka

Jak już wspomniałam wyżej, konstrukcja przewłaszczenia na zabezpieczenie polega na przeniesieniu przez dłużnika prawa własności swojej rzeczy na wierzyciela.Służy ona zabezpieczeniu spłaty zobowiązania. Warto jednak pamiętać, że instytucja ta ma zabezpieczać interesy wierzyciela w razie problemów z egzekwowaniem obowiązku dłużnika, nie zaś go wzbogacać. Jak wskazał Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 2 lutego 2018 r. (sygn. akt I ACa724/17) – nadmierne lub zbyteczne zabezpieczenie wierzytelności może stanowić przyczynę stwierdzenia nieważności umowy na podstawie art. 58 k.c.(sprzeczności z zasadami współżycia społecznego) i 357(1) k.c. (klauzula rebussic stantibus dot. nadzwyczajnej zmiany stosunków łączących strony umowy). Wysokość zabezpieczonej wierzytelności powinna zawsze korespondować z uzyskanym przez wierzyciela poziomem zabezpieczenia. Chodzi bowiem o to, by wierzyciel, pomimo braku świadczenia dłużnika, nie poniósł straty ale miał realną możliwość zaspokojenia swojej wierzytelności, bez potrzeby prowadzenia skomplikowanych i czasochłonnych działań.

Np.: ciężko mówić o wyżej wskazanym związku, gdy na zabezpieczenie pożyczki w kwocie 60.000zł przewłaszczamy nieruchomość, której wartość stanowi trzykrotność kwoty pożyczki.

Przedmiotem przewłaszczenia mogą być ruchomości, papiery wartościowe oraz – najbardziej istotne z punktu widzenia niniejszego artykułu – nieruchomości.

Przewłaszczenie na zabezpieczenie a korzystanie z rzeczy

Choć przewłaszczenie na zabezpieczenie powoduje zmianę właściciela rzeczy, jej posiadanie nie musi ulegać zmianie. Zależy to głównie od postanowień umownych stron zainteresowanych wykorzystaniem tej konstrukcji.

Nowy właściciel, który zabezpiecza swoje interesy z rzeczy, może ograniczyć dotychczasowemu właścicielowi zakres korzystania z niej. Zespół ograniczeń równie dobrze może się nie pojawić. Zasadniczo jednak, przedmiot przewłaszczenia pozostaje do dyspozycji dłużnika (lub osoby trzeciej, która zabezpieczyła swoją własnością dług innej osoby).

Przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie – wymogi formalne

Choć zasadniczo przewłaszczenie na zabezpieczenie cieszy się dużą swobodą kształtowania postanowień umowy, przewłaszczenie nieruchomości rządzi się bardziej restrykcyjnymi prawami.

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Wobec tego, aby przewłaszczenie nieruchomości było skuteczne, musi polegać na bezwarunkowym przeniesieniu własności na właściciela.

Na czym polega konstrukcja warunku

Nie wiesz na czym polega konstrukcja warunku w prawie cywilnym? Chcesz wiedzieć jakie konsekwencje rodzi zastrzeżenie terminu w umowie?Koniecznie zapoznaj się z artykułem „Warunek a termin – jaka jest różnica?”.

Np.: wyobraźmy sobie sytuację przeniesienia własności pod warunkiem rozwiązującym. Warunek ten charakteryzuje się tym, że na wierzyciela zostaje przeniesiona własność rzeczy do momentu spłaty zobowiązania. Wraz ze spłatą własność automatycznie wraca do dłużnika. Choć konstrukcję taką dopuszcza przewłaszczenie na zabezpieczenie w przypadku ruchomości (np. przewłaszczenie komputera na zabezpieczenie pożyczki), to w przypadku nieruchomości zabezpieczenie nie byłoby skuteczne. Przewłaszczając nieruchomość pod warunkiem rozwiązującym, w świetle prawa dłużnik dalej pozostawałby właścicielem nieruchomości.

Powyższe może budzić wątpliwości co do dopuszczalności przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie. W końcu istotą tej instytucji, poza samym przeniesieniem własności rzeczy, pozostaje możliwość jej odzyskania przez dłużnika w wypadku spłaty zobowiązania.

Zobacz również: Służebność mieszkania – czym jest i jak ją ustanowić? ; Służebność mieszkania a licytacja komornicza; Jak zasiedzieć nieruchomość?

Przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie, dla osiągnięcia pożądanych skutków, powinno polegać na bezwarunkowym przeniesieniu własności nieruchomości na wierzyciela. Przy tym niezbędnym elementem będzie jednoczesne zobowiązanie się wierzyciela do powrotnego przeniesienia własności pod warunkiem zawieszającym spłaty zobowiązania przez dłużnika. 

Zwróć uwagę na różnicę między pojęciem „przeniesienia własności nieruchomości”, a  „zobowiązania się do przeniesienia własności nieruchomości”. Tak jak prawo nie zezwala na warunkowe przenoszenie praw do nieruchomości, w przypadku samego zobowiązania się do tej czynności w przyszłości – nie ma sankcji nieważności.

Umowa przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego, u notariusza. Jest to wymóg występujący przy wszystkich czynnościach, które dotyczą nieruchomości.

Przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie – konsekwencje

Jak już wielokrotnie wskazywałam wyżej, przewłaszczenie nieruchomości ma na celu zabezpieczenie wierzyciela. Czym się ono charakteryzuje? Otóż, w przypadku braku spłaty zadłużenia przez dłużnika w określonym terminie, wierzycielowi przysługuje roszczenie o wydanie rzeczy przez dłużnika (lub osobę trzecią). Zaspokojenie takie odbywa się bez konieczności przeprowadzenia postępowania egzekucyjnego.

Przewłaszczenie nieruchomości a hipoteka

Czytając o przewłaszczeniu nieruchomości na zabezpieczenie, z pewnością zauważyłeś pewne podobieństwo ze znacznie popularniejszą hipoteką. Poza faktem, iż obie służą zabezpieczeniu interesów wierzyciela z nieruchomości – ciężko znaleźć pozostałe cechy wspólne.

Podstawową różnicę stanowi to, że w przypadku hipoteki, wraz z jej ustanowieniem nie dochodzi do zmiany własności zabezpieczenia. Dłużnik hipoteczny pozostaje właścicielem nieruchomości, a wierzyciel zyskuje jedynie doń stosowne uprawnienie.

Z powyższego wynika także kolejna różnica: w sposobie dochodzenia zaspokojenia.Wierzyciel hipoteczny, by wyegzekwować swoje prawo musi wszcząć postępowanie egzekucyjne w tym celu. Natomiast w przypadku przewłaszczenia nieruchomości –wierzyciel uzyskuje prawo do dysponowania rzeczą w przypadku braku spłaty zobowiązania przez dłużnika, bez obowiązku uzyskania zgody na podjęcie tego procederu przez organy państwowe. Jak więc widać, przewłaszczenie na zabezpieczenie daje znacznie większą swobodę wierzycielowi i szybszą możliwość zaspokojenia. Hipoteka natomiast jest dużo korzystniejsza z punktu widzenia dłużnika – zanim bowiem wierzyciel dojdzie swoich praw, będzie musiał przejść przez szereg procedur, tym samym pozostawiając dłużnikowi więcej czasu na obronę.

Marta Bieńkiewicz

Dodaj Komentarz

Zostaw komentarz

Znajdź Księgę Wieczystą