Umowa najmu to jedna z najpopularniejszych umów cywilno-prawnych we współczesnym obrocie. Powoli, wzorem zachodnich sąsiadów, zamiast kupować na kredyt, przekonujemy się do tej formy. Trwające wakacje są także popularnym okresem na poszukiwanie mieszkań przez studentów, którzy wciąż pozostają najliczniejszą grupą najemców w Polsce. W dzisiejszym artykule dowiesz się jak powinna wyglądać poprawnie skonstruowana umowa najmu mieszania oraz czym się charakteryzuje.
Na czym polega umowa najmu mieszkania?
Umowę najmu regulują przepisy zarówno kodeksu cywilnego, jak i ustawy o ochronie praw lokatorów. Szczególnie tę drugą należy mieć na uwadze przed sporządzeniem umowy najmu. Wiąże ona bowiem niezależnie od tego, jakie postanowienia przyjmiemy w samej umowie, regulując sytuację najemcy – „słabszej” strony umowy.
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać do dyspozycji najemcy lokal, będący lokalem mieszkalnym. Najemca natomiast, w zamian za korzystanie z lokalu, zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Istotą tej umowy jest jej odpłatny charakter.
Rodzaje umowy najmu mieszkania
Umowa najmu może być zawarta co do zasady na czas oznaczony i czas nieoznaczony. Najem na czas oznaczony kończy się w terminie ustalonym przez strony. Jednakże umowa zawarta na czas dłuższy niż 10 lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony! Ma to swoje konsekwencje, zwłaszcza w oparciu o uregulowania ustawy o ochronie praw lokatorów. Np.: jeżeli właściciel zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, ma obowiązek wypowiedzieć najemcy umowę najmu nie później niż na pół roku naprzód. Przy tym musi zapewnić najemcy lokal zamienny, który pod względem czynszu i opłat odpowiada warunkom lokalu zwalnianego. Sytuacja komplikuje się jeszcze bardziej, gdy wynajmujący nie może dostarczyć lokalu zamiennego – wówczas okres wypowiedzenia umowy wynosi minimum 3 lata. Tego typu sytuacje rozwiązuje konstrukcja umowy najmu na czas oznaczony, krótkoterminowy. Zawarta na pół roku czy rok, ulega bezwzględnie rozwiązaniu po upływie tego terminu, niezależnie od sytuacji lokatora.
Inną metodę zabezpieczenia interesów wynajmującego stanowi umowa najmu okazjonalnego. Jest to szczególna forma najmu na czas oznaczony, zawierana zazwyczaj długoterminowo. Od poprzednich odróżnia ją forma – musi zawierać oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym ten poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnym lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego. Ponadto najemca musi wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
Ostatni rodzaj umowy najmu stanowi umowa najmu instytucjonalnego. Ma podobną formę do najmu okazjonalnego, ale wynajmującym z jej tytułu może być osoba prowadząca działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.
Umowa najmu mieszkania – wymogi formalne
Umowa najmu mieszkania co do zasady nie musi spełniać żadnej szczególnej formy. Może być zawarta nawet w sposób dorozumiany, tj. przez zachowanie się stron w sposób charakterystyczny dla tej umowy. Np.: wynajmujący udostępnia mieszkanie do dyspozycji najemcy, a ten płaci mu co miesiąc z tego tytułu umówioną ustnie kwotę.
Wyjątek stanowią umowy zawierane na czas dłuższy niż rok – od nich wymaga się zachowania formy pisemnej. Z tym, że jej niedochowanie nie wiąże się z sankcją nieważności. Skutek jest taki, że niezależnie od umówionej czasu trwania umowy, uważa się, że została zawarta na czas nieoznaczony.
Kolejne wyjątki stanowi umowa najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego – obie wymagają oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, o którym wspomniałam już wyżej.
Obowiązki wynajmującego i najemcy
Strony umowy najmu mają względem siebie szereg obowiązków. Część z nich należy do dowolnej oceny zainteresowanych, ale część obowiązuje w sposób bezwzględny.
Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, a także dźwigów osobowych oraz innych urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami (art. 6a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów).
Najemca z kolei obowiązany jest utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, w porządku technicznym i czystości oraz przestrzegać porządku domowego. Ponadto powinien dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak windy, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów oraz inne pomieszczenia gospodarcze, wraz z otoczeniem budynku.
Przed wydaniem lokalu najemcy, strony umowy powinny sporządzić protokół. Określą w nim stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół ten na gruncie prawa stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu, w tym kaucji. Pomaga nadto oszczędzić w przyszłości nieporozumień na tym tle.
Kaucja zabezpieczająca umowę najmu
Wynajmujący może uzależnić zawarcie umowy najmu od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Będą to wszelkie roszczenia z tytułu szkody powstałej w mieszkaniu, będącym przedmiotem umowy. Szkoda nie oznacza w tym przypadku pogorszenia stanu lokalu w ogólności. Będą to tylko takie przypadki, gdy wszelkie zniszczenia, zużycia etc. nie wynikają z normalnego korzystania z mieszkania.
Kaucja nie może przekraczać dwudziestokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.
Umowa najmu mieszkania – co w niej zawrzeć?
Umowa najmu mieszkania powinna zawierać przynajmniej:
- Datę oraz miejscowość zawarcia;
- Oznaczenie wynajmującego (imię, nazwisko, adres, nr kontaktowy, a nawet PESEL lub nr dowodu osobistego);
- Oznaczenie najemcy (imię, nazwisko, nr kontaktowy, PESEL oraz nr dowodu osobistego – w celu łatwiejszej identyfikacji najemcy w przypadku powstania ewentualnego sporu);
- Oznaczenie mieszkania, które będzie przedmiotem najmu (adres, księga wieczysta, sąd położenia księgi wieczystej);
- Wskazanie właściwości najmowanego lokalu;
- Określenie celu najmu;
- Określenie czasu, na który umowa najmu zostaje zawarta;
- Wskazanie wysokości czynszu oraz warunków rozliczeń (kwota, do kiedy najemca obowiązany jest do wpłaty miesięcznego czynszu, czy do rąk wynajmującego, czy do upoważnionej przezeń osoby, czy też na oznaczony rachunek bankowy);
- Określenie istnienia oraz wysokości kaucji;
- Warunki zmiany postanowień umowy;
- Określenie warunków ewentualnego podnajmu mieszkania przez najemcę (czy wynajmujący wyraża na to zgodę, czy też nie – a jeśli tak, to na jakich warunkach);
- Warunki rozwiązania umowy;
- Inne informacje, które strony uznają za istotne dla łączącego je stosunku.
Dodaj Komentarz