Nieruchomości Prawo Rzeczowe Umowy

Najem okazjonalny – wszystko co powinieneś wiedzieć

Najem okazjonalny - wszystko co powinieneś wiedzieć
Najem okazjonalny – wszystko co powinieneś wiedzieć
5 (100%) 4 votes

Najem okazjonalny to instytucja, dzięki której właściciel lokalu mieszkalnego ma możliwość chronienia swoich praw wobec nieuczciwych najemców. Umowa taka okazuje się niezwykle przydatna w sytuacji, gdy niesforny najemca nie chce opuścić zajmowanego mieszkania. Co prawda, procedura zawierania tego typu umowy jest trochę bardziej skomplikowana niż w przypadku klasycznej formy najmu. To możliwość szybkiej egzekucji komorniczej, opróżnienia lokalu i usunięcia nieuczciwego najemcy jest bardzo atrakcyjna dla właściciela lokalu.

Warto jest więc zapoznać się z charakterystyką tego rodzaju umowy najmu, aby w przyszłości móc uniknąć ryzyka niepotrzebnych komplikacji. Zalicza się w tym także ewentualnego procesu eksmisyjnego pochłaniającego nie tylko czas, ale i pieniądze…

Co to jest najem okazjonalny – podstawowe informacje

Jest to nic innego jak szczególny typ najmu lokalu mieszkalnego. Właścicielem tego lokalu musi być osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Jaką sytuację poczytujemy za prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali? Według Sądu Apelacyjnego w Gdańsku (zob. wyr. SA w Gdańsku z 19.2.2016 r., III AUa 1529/15)

„Wynajmowanie przez osobę fizyczną jednego lokalu mieszkalnego nie powinno być kwalifikowane jako prowadzenie działalności gospodarczej. Nawet jeśli ma charakter ciągły, ponieważ w aktywności wynajmującego brak wówczas cech pozwalających przyjąć, że jest to “zorganizowana działalność”.

Natomiast według Sądu Najwyższego (14.2.2013 r., II CSK 351/12)

„Wynajmowanie przez właściciela trzech lokali mieszkalnych i zapowiedziany zamiar wydzierżawienia innych lokali w celu ich wynajęcia, stanowi przedsięwzięcie o skali wystarczającej do uznania najmu lokali za działalność gospodarczą. Taki rozmiar działalności będzie się wiązał z koniecznością zorganizowania aktywności wynajmującego”.

Podsumowując, na podstawie orzecznictwa polskich sądów, możemy stwierdzić, że prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali dotyczy właściciela wynajmującego co najmniej trzy lokale mieszkalne i zapowiadającego zamiar wydzierżawienia kolejnych. Warto również podkreślić, że umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy jednak niż 10 lat. Z kolei sama umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Umowa najmu okazjonalnego – najważniejsze postanowienia umowne

Umowa najmu, aby mogła zostać zakwalifikowana jako umowa najmu okazjonalnego, musi także spełniać dodatkowe wymagania, w szczególności:

  1. Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego. W akcie tym najemca powinien poddać się mającej ewentualnie nastąpić w przyszłości egzekucji (przeprowadzonej w drodze eksmisji najemcy). Powinien też zobowiązać się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu.
  2. Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
  3. Oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, który został podany jako „lokal zastępczy”. Na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Jeżeli zamieszkanie wlokalu zastępczym” staje się z jakichkolwiek powodów niemożliwe – najemca obowiązany jest w terminie 21 dni od dnia powzięcia o tym wiadomości wskazać inny lokal w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o nowym „lokalu zastępczym”, o którym mowa w pkt 2, pod rygorem wypowiedzenia umowy.

Umowa najmu okazjonalnego – urząd skarbowy

W ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu właściciel ma obowiązek zgłosić umowę najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela. Dodatkowo na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia.

Wygaśnięcie umowy najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu. Jest ono sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Takie żądanie musi zawierać w szczególności:

  1. Oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy
  2. Wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego
  3. Termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Jeżeli termin wskazany w pkt. 3 minie właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu dotyczącemu „lokalu zastępczego”. Mimo, że umowa najmu okazjonalnego może wydawać się dużo bardziej skomplikowana niż „zwykła” umowa najmu lokalu mieszkalnego, warto się z nią zaznajomić. Może nieść wiele korzyści zarówno dla właściciela lokalu jak i samego najemcy. Przede wszystkim jej zaletą jest forma, nad której poprawnością oraz zgodnością treści z obowiązującymi przepisami czuwa specjalista – notariusz. Najemca ma więc gwarancję bezpieczeństwa i poszanowania swoich praw w umowie. Natomiast właściciel lokalu – uproszczoną drogę do „rozstania się” z lokatorem naruszającym postanowienia zawartej przez strony umowy.

Malwina Kaczorowska

Dodaj Komentarz

Zostaw komentarz