Komornik Nieruchomości

Kupno nieruchomości na licytacji komorniczej a wspólność majątkowa małżonków

Kupno nieruchomości na licytacji komorniczej a wspólność majątkowa małżonków

Wspólność majątkowa małżonków to szczególny rodzaj określający prawo własności. Jest to bowiem wspólność łączna, tzw. bezudziałowa. Co do zasady, każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym. Jednakże istnieje katalog czynności, które wymagają zgody współmałżonka na dokonanie, ze względu na ich doniosłość. Jedną z nich jest dokonanie czynności prowadzącej do zbycia lub odpłatnego nabycia nieruchomości (np. zawarcie umowy kupna nieruchomości).

Zgoda współmałżonka wyrażona przed dokonaniem czynności lub po – jako potwierdzenie jej dokonania, zapewnia ochronę majątku wspólnego małżonków przed nieprzemyślanymi, lekkomyślnymi czy też szkodliwymi działaniami drugiego z małżonków. Stojąc tym samym na straży ich wspólnego działania.

Nieważność bezwzględna

Brak zgody małżonka w przypadku czynności jednostronnej (np. wypowiedzenie umowy dzierżawy) powoduje jej nieważność bezwzględną, a w przypadku czynności dwustronnej (umowy) jej ważność pozostaje w zawieszeniu.

Pewna odrębność pojawia się nam jednak w przypadku nabycia własności nieruchomości w toku egzekucji sądowej. W dzisiejszym artykule wyjaśnię więc konsekwencje i wymogi kupna nieruchomości na licytacji komorniczej, gdy istnieje wspólność majątkowa małżonków.

Licytacja komornicza w oczach Sądu Najwyższego

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 2007 r. o sygn. akt III CZP 13/07, do nabycia własności nieruchomości w toku egzekucji sądowej art. 37 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego nie ma zastosowania, tj. nie jest wymagana zgoda współmałżonka na nabycie nieruchomości w toku egzekucji.

Wspólność majątkowa – licytacja a oferta

Udział w licytacji nieruchomości jest działaniem prawnym zmierzającym do nabycia nieruchomości. Jednak skutek, tj. przeniesienie własności nie następuje w wyniku czynności prawnej, lecz aktu jurysdykcyjnego – przysądzenia własności, którego podstawą jest uzyskanie przybicia. Konieczność uprawomocnienia się postanowienia o przybiciu oraz wykonania warunków licytacyjnych odrywa skutek (przeniesienie własności) od przetargu. Ma on ponadto swoją specyfikę polegającą na tym, że postąpienia nie są składane właścicielowi nieruchomości. Dokonywane są bowiem w ramach postępowania publicznoprawnego przed organem egzekucyjnym nadzorowanym przez sędziego. Złożenie „oferty” – postąpienia nie wywiera zatem skutku w zakresie przejścia własności, skoro wymaga aktu przybicia. W dodatku może być „uchylone” przez kolejne postąpienie innej osoby.

Taka interpretacja w praktyce pozbawia małżonka kontroli nad poczynaniami współmałżonka – licytanta i jego dyspozycji dotyczących wspólnego majątku. Wygrana licytacji nieruchomości skutkuje więc nabyciem nieruchomości, niezależnie od zgody drugiego małżonka.

Cel postępowania egzekucyjnego

Motywy zachowania omawianej odrębności są zrozumiałe zważywszy na cel postępowania egzekucyjnego, ukierunkowanego na zaspokojenie wierzyciela. Wprowadzenie ograniczeń wynikających z prawa rodzinnego powodowałoby niepewność co do statusu wierzyciela, zwłaszcza po podziale sumy uzyskanej z egzekucji. Nadto zaś, statusu nabywcy oraz innych osób uczestniczących w podziale. Konieczność ochrony tej wartości przez państwo usprawiedliwia, zdaniem Sądu Najwyższego, zmniejszenie ochrony stabilności majątkowej w stosunkach wewnętrznych między małżonkami, z których jeden bierze udział w licytacji komorniczej.

Wyobraźmy sobie bowiem sytuację, w której licytację wygrywa Pan Kowalski. Jego małżonka, Pani Kowalska, już po przeprowadzeniu całego postępowania odmawia jednak zgody na nabycie nieruchomości. Wówczas wierzyciel, otrzymawszy najpierw zaspokajającą jego wierzytelność sumę, będzie musiał ją zwrócić. Nadto zaś rodzi się problem niepotrzebnego angażu organów egzekucyjnych i sądowych, niosąc tym samym zbędne koszty.

Wspólność majątkowa a wspólność nieruchomości z licytacji

Gdy ustrój majątkowy małżonków stanowi wspólność majątkowa, zasadniczo przedmiot licytacji komorniczej trafia do majątku wspólnego małżonków.

Inaczej ma się sytuacja, gdy małżonek licytuje ze składników własnego majątku – osobistego. Zgodnie z art. 33 pkt 10 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, majątek osobisty współmałżonka stanowią przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego. Jest to tzw. zasada surogacji. W związku z tym nieruchomość nabyta w drodze licytacji za środki majątku osobistego, trafi do jego osobistego majątku. Natomiast treść majątku wspólnego małżonków pozostanie niezmieniona.

Elementy nie wchodzące w skład majątku

Zgodnie z przepisami w/w ustawy istnieją elementy majątku, które – mimo trwania wspólności ustawowej małżeńskiej – nie wchodzą w skład majątku wspólnego, ale należą do majątków osobistych małżonków. O tym, co należy do majątku osobistego stanowi najczęściej czas nabycia poszczególnych składników. Majątek zgromadzony w czasach kawalerskich lub panieńskich zostaje wyodrębniony ze wspólności majątkowej. Podobnie jest przy składnikach majątku uzyskanych w wyniku darowizny lub dziedziczenia. Przyjmuje się, iż automatyczne ich przyjęcie do majątku wspólnego mogłoby naruszać wolę darczyńcy lub spadkodawcy. Skomplikowana może okazać się jednak sytuacja, gdy nieruchomość nabywana jest częściowo z majątku osobistego małżonka – licytanta oraz częściowo ze składników majątku wspólnego.

W orzecznictwie wskazuje się, że „o wejściu do majątku odrębnego lub wspólnego decydować winna wielkość zaangażowanego majątku. Jeżeli więc przeważa i to znacznie wartość majątku odrębnego, to przedmiot nabycia nie wchodzi do każdego z majątków (wspólnego i odrębnego) w częściach ułamkowych proporcjonalnie do zaangażowanych środków, lecz powinien stanowić składnik majątku odrębnego z obowiązkiem rozliczenia się wobec współmałżonka z wartości zaangażowanego majątku wspólnego” (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 kwietnia 2016 r., sygn. akt IV CSK 385/15).

Marta Bieńkiewicz

Dodaj Komentarz

Zostaw komentarz