Księgi Wieczyste Ogólne Prawo Rzeczowe

Jak zasiedzieć nieruchomość?

Jak zasiedzieć nieruchomość
Jak zasiedzieć nieruchomość?
5 (100%) 2 votes

Zostać właścicielem nieruchomości i nie wydać na to ani złotówki… Brzmi nierealnie, ale jest możliwe. Co więcej, jest to możliwe bez zgody właściciela! Czy takie działanie jest zgodne z prawem? Zapewniam, że w stu procentach tak. W polskim prawie nazywamy to „zasiedzeniem nieruchomości”. Zasiedzenie to jedna z form nabycia prawa własności nieruchomości z mocy samego prawa. Zasiedzenie nieruchomości polega na tym, że osoba zajmująca ją wskutek upływu czasu staje się jej właścicielem. Często dzieje się tak w sytuacji, gdy prawowity właściciel nie interesuje się nieruchomością, albo nawet nie żyje, a jego spadkobiercy nie zgłaszają żadnych roszczeń. Po krótkim wyjaśnieniu tej formy nabycia prawa własności, warto przejść do odpowiedzi na tytułowe pytanie – jak zasiedzieć nieruchomość

Co można zasiedzieć?

Zasiedzieć można przede wszystkim nieruchomość. Pod tym pojęciem kryją się działka, grunt, dom, a nawet mieszkanie. Co ciekawe, zasiedzieć można także użytkowanie wieczyste, ale tylko przeciwko innemu użytkownikowi wieczystemu. Wskazał na to Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 11 grudnia 1975 r. III CZP 63/75. Przykładem tego może być sytuacja, gdy w treści księgi wieczystej działki znajduje się zapis, że właścicielem gruntu jest gmina, a użytkowaniem wieczystym Adam Kowalski. Adam Kowalski od 40 lat nie mieszka w domu znajdującym się na tej działce. Również od tego czasu nie odwiedza tego miejsca. Przez cały ten okres nieruchomością włada jak właściciel brat Adama – Jan Kowalski. Jan może skutecznie zasiedzieć nieruchomość, jednak po przeprowadzeniu postępowania o zasiedzenie w księdze wieczystej nieruchomości nadal jako właściciel będzie widniała gmina. Zmieni się tylko użytkownik wieczysty – zamiast Adama będzie to Jan Nowak.

Zasiedzieć można także udział w nieruchomości, a nawet fizyczną część nieruchomości, niewyodrębnioną geodezyjnie.

Chcesz wiedzieć więcej na temat zasiedzenia udziału w nieruchomości? Jak skutecznie zasiedzieć nieruchomość oraz kto może to zrobić? Dowiesz się tego z wpisu Zasiedzenie udziału w nieruchomości!

Kto może zasiedzieć nieruchomość?

Chcąc nabyć własność w drodze zasiedzenia nieruchomości należy być jej posiadaczem samoistnym. Co to oznacza? Posiadaczem samoistnym jest osoba (fizyczna lub prawna), która nieruchomością włada faktycznie, niczym właściciel. Przejawem takiego zachowania może być płacenie podatków związanych z tą nieruchomością, czy wręcz określanie danej nieruchomości jako swojej własności. Patrząc na zachowanie posiadacza samoistnego nikt nie ma wątpliwości, że jest on właścicielem nieruchomości. Przykładem posiadacza samoistnego jest osoba, która kupiła nieruchomość bez zachowania formy aktu notarialnego.

Szukasz księgi wieczystej? Wejdź na:

ZNAJDŹ KSIĘGĘ WIECZYSTĄ

Upływ czasu jako przesłanka zasiedzenia

Żeby nie było tak kolorowo, terminy zasiedzenia nieruchomości są dość długie. Uzależnione są one od dobrej i złej wiary posiadacza. W przypadku posiadacza samoistnego, będącego w dobrej wierze, czas potrzebny do zasiedzenia nieruchomości wynosi 20 lat od momentu objęcia nieruchomości w posiadanie. Ale co oznacza zwrot „być w dobrej wierze”? Interpretacji dokonał Sąd Najwyższy w swoim postanowieniu z dnia 02 lipca 2015 r. V CSK 625/14. Zgodnie z nim:

„Dobra wiara polega na błędnym, ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym przekonaniu posiadacza nieruchomości, że przysługuje mu wykonywane przez niego prawo”.

I dalej:

„W sprawie o zasiedzenie rozstrzygającym momentem dla oceny dobrej albo złej wiary samoistnego posiadacza nieruchomości jest chwila uzyskania posiadania nieruchomości. Późniejsze zmiany świadomości posiadacza pozostają bez wpływu na tę ocenę i w konsekwencji na długość okresu posiadania potrzebnego dla nabycia własności przez zasiedzenie, co potwierdza wykładnia gramatyczna art. 172 § 1 k.c., w którym ustawa kładzie akcent na chwilę uzyskania posiadania, a pośrednio także brzmienie art. 176 § 1 k.c.”.

Natomiast posiadacz samoistny nieruchomości będący w złej wierze musi odczekać 30 lat, zanim nieruchomość stanie się jego własnością. Posiadaczem w złej wierze jest ten, kto wie, że nie jest właścicielem nieruchomości. Jest nim także ten, kto mógł z łatwością dowiedzieć się tym że nie jest właścicielem, ale nie zrobił nic w kierunku ustalenia tego faktu – np. prawdziwy właściciel nieruchomości widnieje w księdze wieczystej prowadzonej dla posiadanej nieruchomości.

Jak uzyskać stwierdzenie nabycia prawa własności przez zasiedzenie?

Pomimo tego, że prawo własności przez zasiedzenie nabywa się z mocy samego prawa, niezbędne jest także złożenie wniosku o stwierdzenie zasiedzenia w sądzie. Zgłosić taki wniosek może każdy, kto ma w tym interes prawny. Jako, że zasiedzenie już z mocy prawa nastąpiło, sąd wydając stosowne orzeczenie jedynie potwierdza ten fakt. Powyższy wniosek niosek kierujemy do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Załączamy do niego dowody potwierdzające samoistne posiadanie danej nieruchomości przez określony – wymagany prawem – czas. Mogą to być przykładowo potwierdzenia zapłaty podatku od nieruchomości, czy odpis z księgi wieczystej. Najczęstszym dowodem w sprawach o zasiedzenie jest też dowód z przesłuchania świadków, tj. osób, które potwierdzą jak długo posiadamy nieruchomość i korzystamy z niej jak właściciel. Razem z wnioskiem musimy uiścić do sądu opłatę w wysokości 2000 złotych. Natomiast orzeczenie o nabyciu przez nas prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia, wiąże się z koniecznością zapłaty podatku od darowizny w wysokości 7% wartości nabytej przez nas nieruchomości.

spec. ds. prawnych Ewa Kędzierska

Dodaj Komentarz

Zostaw komentarz

Znajdź Księgę Wieczystą