Księgi Wieczyste Prawo Rzeczowe

Zasiedzenie udziału w nieruchomości

Zasiedzenie udziału w nieruchomości

Możliwość zasiedzenia własności domu lub mieszkania nie budzi wątpliwości na tle polskiego ustawodawstwa. Co jednak w sytuacji, gdy współwłaściciel nieruchomości włada nią całą jak własną przez wiele lat? Czy może stać się jedynym właścicielem przez zasiedzenie udziału w nieruchomości należącego do pozostałych współwłaścicieli? Na te pytania odpowiem w dzisiejszym wpisie.

Skoro zasiedzenie własności nieruchomości jest możliwe w polskim prawie, nie ma przeszkód by zasiedzenie mogło dotyczyć także udziału we własności. Dla zasiedzenia udziału w nieruchomości zastosowanie znajdą przepisy dotyczące własności. Art. 172 k.c. wskazuje, iż posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu natomiast, posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Zasiedzenie udziału w nieruchomości w dobrej czy złej wierze?

Istnienie dobrej albo zlej wiary leży w nastawieniu psychicznym osoby wykonującej uprawnienia właścicielskie. Dobra wiara jest usprawiedliwionym przekonaniem o przysługiwaniu określonego prawa własności do rzeczy. Oznacza to, że osoba pozostająca w dobrej wierze nie ma świadomości, że istnieją jakiekolwiek okoliczności, które miałyby wpływ na jej uprawnienia. W przypadku zasiedzenia udziału w nieruchomości, współwłaściciel musiałby nie wiedzieć o istnieniu innych współwłaścicieli. O to jednak zdecydowanie trudno, ponieważ potwierdzenie istnienia współwłasności do rzeczy znajdzie się w księdze wieczystej, czy akcie notarialnym nabycia własności nieruchomości.

Przykład: Halina wraz z bratem, Adamem, odziedziczyła po zmarłych rodzicach niewielkie mieszkanie w Olsztynie. Jako, że Adam posiadał własną nieruchomość na obrzeżach miasta, nie był zainteresowany spadkiem. Rodzeństwo ustaliło wspólnie, że to Halina będzie zamieszkiwać w domu rodziców. Przez lata Adam nie brał udziału w utrzymaniu nieruchomości, jednakże nie zrzekł się spadku, nikt nie uregulował również stanu prawnego nieruchomości – oficjalnie właścicielami w księdze wieczystej wciąż pozostawali zmarli rodzice. Następnie zmarła również Pani Halina. Córka zmarłej zamieszkiwała w w/w mieszkaniu sądząc, że jej matka była jedynym właścicielem nieruchomości. Jako, że Adam nie upominał się o przysługujące mu prawo do mieszkania, a córka Haliny przez 20 lat od śmierci matki nie wiedziała, że mieszkanie należało w części do ich wuja, mogła zasiedzieć udział w nieruchomości w dobrej wierze.

Zła wiara

W złej wierze pozostaje osoba, która powołując się na prawo własności nieruchomości wie lub powinna wiedzieć, że ono nie istnieje w takim kształcie. Ewentualne mylne wyobrażenie o jego istnieniu nie jest zaś, tak jak w przypadku dobrej wiary, usprawiedliwione. Osoba podająca się za jedynego właściciela nieruchomości nie może bronić się swoją niewiedzą o istnieniu innych współwłaścicieli, ilekroć np. ich prawo wskazuje księga wieczysta prowadzona dla danej nieruchomości.

Przykładem posiadania w złej wierze, trzymając się powyższego przykładu z Haliną i Adamem, może być sytuacja, w której rodzeństwo uregulowało stan prawny nieruchomości. W księdze wieczystej widnieje więc współwłasność ułamkowa Haliny i Adama, w której każdy ma udział w wysokości 1/2 . Po śmierci Pani Haliny córka zmarłej zamieszkiwała w mieszkaniu sądząc, że jej matka była jedynym właścicielem nieruchomości. W takim przypadku nie możemy mówić o istnieniu dobrej wiary. Bez większych trudności córka mogła bowiem (i przy dochowaniu należytej staranności powinna) zajrzeć do księgi wieczystej, prowadzonej dla odziedziczonego mieszkania, z której wynika wprost, że nieruchomość należała we współwłasności do Haliny i Adama. Aby zasiedzieć udział wuja, córka Haliny musiałaby trwać w posiadaniu samoistnym nieruchomości minimum przez 30 lat.

Zasiedzenie udziału w nieruchomości a posiadanie samoistne

Decydując o możliwości zasiedzenia udziału w nieruchomości należy zwrócić uwagę na sposób władania rzeczą przez zainteresowanego. Musi on działać tak, jak posiadacz samoistny. Posiadaczem samoistnym całej nieruchomości jest więc ten, kto nią faktycznie włada jak jedyny właściciel. Należy odróżnić ten charakter posiadania od posiadania zależnego. Posiadaczem zależnym jest użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad rzeczą cudzą. To oznacza, że posiadacz zależny zdaje sobie sprawę z tego, że nie jest właścicielem rzeczy i nie chce jej przejąć na własność z uwagi na łączącą go umowę z prawowitym właścicielem.

Zasiedzenie udziału w nieruchomości nie może korzystać z domniemania, zgodnie z którym przyjmuje się, iż ten, kto rzeczą faktycznie włada jest posiadaczem samoistnym. Zgodnie z aktualny orzecznictwem, niewykonywanie prawa posiadania przez innego współwłaściciela nie uprawnia do wniosku, że współwłaściciel posiadający przejął rzecz w samoistne posiadanie uprawniające do zasiedzenia (tak wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 2 kwietnia 2014 r., IV CSK 412/13).

Samodzielne administrowanie nieruchomością

Samodzielne administrowanie nieruchomością (opłacanie rachunków, podatku od gruntu itd.), czy ponoszenie ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości (np.: dokonywanie drobnych prac remontowych) nie przesądzają o tym, że dom czy mieszkanie może zostać zasiedziane.

Dla wykazania posiadania samoistnego przez jednego ze współwłaścicieli konieczne jest wyraźne zamanifestowanie woli władania rzeczą w pojedynkę – tzn. ponad swoje uprawnienia wynikające ze statusu współwłaściciela. Musi być ono dokonane w sposób widoczny dla pozostałych współwłaścicieli nieruchomości i otoczenia. Cechy takiej manifestacji może mieć kumulacja wskazanych w poprzednim akapicie zadań (tzn. ktoś opłaca wszystkie rachunki, podatki i jednocześnie od lat dokonuje w mieszkaniu remontów), ale także np. samodzielne podejmowanie decyzji o przebudowie nieruchomości, czy znaczącym remoncie (który stanowi np. przebudowa systemu ogrzewania w domu z pieca węglowego na piec elektryczny).

Zasiedzenie udziału w nieruchomości a upływ czasu

Zasiedzenie udziału w nieruchomości następuje z upływem określonego terminu. Jak już wskazałam na samym początku artykułu – będzie to 20 lat w przypadku samoistnego posiadania w dobrej wierze, a 30 lat przy wystąpieniu złej wiary. Rozpoczęcie biegu w/w terminów następuje z chwilą wyrażenia woli objęcia w posiadanie udziałów pozostałych współwłaścicieli. Np. wracając po raz ostatni do przykładu Haliny i Adama – gdyby córka Pani Haliny podczas rodzinnego obiadu, na którym byłby obecny wuj oznajmiła, że jako jedyny właściciel mieszkania planuje zarabiać na jego wynajmie studentom, można by uznać taką deklarację za wyrażenie woli objęcia w posiadanie udziału wuja.

Marta Bieńkiewicz

Dodaj Komentarz

Zostaw komentarz