Nieruchomości Podatki

Obrót nieruchomościami a podatek VAT

Obrót nieruchomościami a podatek VAT

Inwestowanie w nieruchomości zyskuje na popularności. Niskie oprocentowanie lokat w bankach i niezmienne ryzyko związane z grą na giełdzie z pewnością nie sprzyja zmianom w tym zakresie. Mając to na uwadze, w nawiązaniu do ostatniego artykułu „Jak znaleźć dobrą nieruchomość pod inwestycje?”, w dzisiejszym wpisie skupię się na podatkowych aspektach takiego przedsięwzięcia. Dowiesz się czy i w jaki sposób obrót nieruchomościami podlega opodatkowaniu VAT. 

Kiedy obrót nieruchomościami podlega podatkowi VAT?

Powszechnie nie budzi wątpliwości fakt, iż opodatkowaniu VAT podlegają podmioty profesjonalne, dokonujące obrotu nieruchomościami. Podatnikami w świetle ustawy o VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Oznacza to, że opodatkowaniu podlega nie tylko działalność gospodarcza prowadzona w zakresie obrotu nieruchomościami. Podatek będzie musiał uregulować także przedsiębiorca, który nieruchomość nabył w ramach innej działalności (np. związanej ze sprzedażą samochodów).

Obrót nieruchomościami przez osoby fizyczne

Liczne spory w doktrynie i wątpliwości budzi natomiast obrót nieruchomościami dokonywany przez osoby fizyczne. W końcu coraz powszechniejsza forma inwestowania w nieruchomości spełnia niektóre znamiona działalności handlowej w rozumieniu przepisów o VAT. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 19 kwietnia 2012 r. o sygn. akt I FSK 1118/11 wskazał podstawowe kryteria oceny, kiedy będzie mowa o osobie fizycznej obracającej nieruchomościami jako podatniku VAT.

Wymogi

Aby przyjąć, iż osoba fizyczna prowadzi działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia:

  1. Forma sprzedaży – tj. pod rozwagę trzeba wziąć, czy działalność osoby fizycznej przybiera formę zawodową (profesjonalną). Będzie to działalność wykonywana w sposób stały, czy też powtarzalny;
  2. Cel nabycia nieruchomości – nie jest bowiem działalnością handlową sprzedaż majątku prywatnego osoby, która nie nabyła go w celu odsprzedaży. Cel ten rozumiany jest jako cel handlowy. Podatek VAT nie będzie należny, gdy osoba fizyczna spożytkuje nabytą nieruchomość w celach prywatnych (np. planuje w niej zamieszkać);
  3. Charakter działań marketingowych – w orzecznictwie przyjęło się, iż czynności marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, która może przybrać formę profesjonalnej działalności.

Liczba i zakres transakcji sprzedaży

Bez znaczenia pozostaje jednak liczba i zakres transakcji sprzedaży. Nie powinna ona stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie (nieopodatkowanymi), a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny sprzedaży. Nie ma też takiego charakteru wysokość przychodów osiągniętych przez obrót nieruchomościami.

Podatek VAT – podstawa opodatkowania

Podstawą opodatkowania, co do zasady, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów (nieruchomości) otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży (art. 29a ust. 1 ustawy o VAT). Włącznie będą to także wszelkie dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze, mające bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczonych przez podatnika.

Zwrócić jednak uwagę należy na odmienność wynikającą z ust. 8 wyżej wskazanego przepisu. W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że grunt taki opodatkowany jest w ramach dostawy budynków, budowli lub ich części (nie stanowi przedmiotu odrębnej dostawy).

Obrót nieruchomościami – stawka podatku VAT

Obrót nieruchomościami podlega różnym stawkom VAT, w zależności od konkretnego przypadku. Dostawa może być opodatkowana obniżoną stawką 8% lub podstawową – 23%. Istnieje także możliwość zwolnienia od podatku, o czym więcej dowiesz się z kolejnego punktu.

Obniżoną stawką VAT 8% opodatkowane są dostawy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. W pozostałym zakresie dostawy nieruchomości opodatkowane są stawką podstawową – 23%.

Podstawową stawką VAT 23% opodatkowane są dostawy:

  • terenów budowlanych oraz przeznaczonych pod zabudowę;
  • budynków niebędącym obiektami budownictwa mieszkaniowego oraz budowli, które nie korzystają ze zwolnienia od podatku;
  • budynków niebędących obiektami budownictwa mieszkaniowego, w których przypadku podatnik zrezygnował ze zwolnienia od podatku, o czym będzie mowa niżej.

Obrót nieruchomościami zwolniony od podatku VAT

W przypadku dostaw nieruchomości, ustawodawca przewidział także szereg sytuacji, w których podatek VAT nie musi zostać uiszczony.

Zwolnieniem od podatku objęte są dostawy:

  • terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w odrębnych przepisach);
  • budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, albo jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;
  • budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o których mowa wyżej, pod warunkiem że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego lub dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warto jednak pamiętać, że obrót nieruchomościami zwolniony z podatku VAT, nie „ratuje” nas przed koniecznością opłacenia innych podatków. Przede wszystkim będzie to podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Zagadnienie to jest jednak na tyle obszerne, że dla jego wyjaśnienia koniecznym będzie osobny artykuł.

Marta Bieńkiewicz

Dodaj Komentarz

Zostaw komentarz