W obecnych czasach, kiedy ceny na rynku nieruchomości nie przestają rosnąć, otrzymanie prezentu pod postacią mieszkania lub domu jest wielkim ułatwieniem dla młodych ludzi. Często na taki krok decydują się osoby starsze, które chcą podarować swojemu „ukochanemu wnukowi” własne mieszkanie. Warto jednak, aby osoby te pamiętały o zabezpieczeniu swoich interesów. Życie pisze różne scenariusze i finał takiej historii może być przykry dla osoby starszej. Zdarzają się takie sytuacje, gdy obdarowany mieszkaniem wnuk zmienia stosunek do hojnej babci. Pomimo wcześniejszych zapewnień – wyrzuca ją z domu. Ratunkiem przed tak przykrym zdarzeniem jest ustanowienie służebność mieszkania. W skrócie, polega ona na tym, że nieruchomość, która staje się naszą własnością, jest obciążona dożywotnim prawem osoby trzeciej do zamieszkiwania w nim.
Czym jest służebność mieszkania?
Zgodnie z treścią przepisu art. 296 k.c. nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. Służebność mieszkania zaliczana jest to kategorii służebności osobistych. Służebność osobista, jak sama nazwa wskazuje, jest niezbywalna. Nie można jej przenieść, gdyż jest ściśle związana z osobą, której przysługuje. Ponadto, wygasa ona najpóźniej ze śmiercią osoby uprawnionej. W przypadku śmierci uprawnionego służebność osobista nie podlega spadkobraniu. Służebnością osobistą jest także służebność mieszkania. Na czym ona polega? Czy służebność mieszkania zapewnia nam prawo do korzystania z nieruchomości?
Jakie prawa wynikają ze służebności mieszkania?
Służebność mieszkania zapewnia uprawnionemu z tego tytułu prawo do zamieszkiwania na terenie cudzej nieruchomości. Celem tej regulacji jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Oznacza to, że pomimo tego, że przestaliśmy być właścicielami mieszkania wskutek podarowania jego komuś, nadal możemy w nim zamieszkiwać, mimo że nie jest już naszą własnością.
Omawiana przeze mnie służebność nie dotyczy wyłącznie mieszkania. Stosownie do treści przepisu art. 302 k.c. mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku – windy, piwnicy, czy klatki schodowej.
Kto może korzystać z mieszkania objętego służebnością mieszkania?
Służebność mieszkaniowa, oprócz samego uprawnionego, dotyczy także jego małżonka i małoletnich dzieci, albowiem może on ich przyjąć do wspólnego mieszkania. Jeżeli dzieci zostały przyjęte na mieszkanie jako małoletnie, mogą zamieszkiwać w nim także po osiągnięciu pełnoletności. W przypadku innych osób, mogą one zostać przyjęte przez uprawnionego, o ile są one na jego utrzymaniu, tudzież są potrzebne do prowadzenia gospodarstwa domowego.
Służebność mieszkania po śmierci uprawnionego
Jak wcześniej wspomniałam, służebność mieszkania, co do zasady, trwa aż do śmierci uprawnionego. Skoro uprawniony może na mieszkanie przyjąć wcześniej wspomniany krąg osób, to co się z nimi dzieje po śmierci uprawnionego? Służebność mieszkania nie podlega dziedziczeniu. Jednakże ustawodawca przewidział możliwość zaistnienia takiej sytuacji. Aby uniknąć pozostawienia najbliższych uprawnionego bez dachu nad głową, ustanowiono, iż po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi, o ile strony wcześniej tak postanowiły.
Rażące uchybienia ze strony uprawnionego
Bywa jednak i tak, że osoba uprawniona z tytułu służebności mieszkania dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swojego prawa. Czy mimo to stosunek między uprawnionym i zobowiązanym musi trwać? Kodeks cywilny przewiduje możliwość ustanowienia renty na rzecz uprawnionego, w miejsce zapewnienia prawa do mieszkania. Zamiany służebności mieszkania na prawo do renty może żądać jednak jedyne właściciel nieruchomości obciążonej tą służebnością, na co wskazał Sąd Apelacyjny w Katowicach w swoim wyroku z dnia 9 stycznia 1992 r. I ACr 484/91.
Jak ustanowić służebność mieszkania?
Służebność mieszkania powstać może w drodze umowy między właścicielem nieruchomości a przyszłym uprawnionym. Jej źródłem może być także orzeczenie sądu, aczkolwiek w praktyce nie jest to powszechnie stosowane rozwiązanie. Informacja o ustanowieniu służebności mieszkania powinna zostać wpisana do działu III księgi wieczystej.
Co do zasady, służebności osobiste, a nią jest służebność mieszkania, trwają aż do śmierci uprawnionego. Jednakże Sąd Najwyższy w swoim wyroku z dnia 16 kwietnia 1968 r. II Cr 187/68 podniósł, że niewykonywana przez dziesięć lat służebność osobista wygasa po upływie tego czasu.
Dodaj Komentarz