Obok umowy pożyczki i użyczenia stanowi trzecią możliwość przy tymczasowym przekazaniu rzeczy innej osobie, zobowiązując ją tym samym do jej zwrotu. Wyróżnikiem tej umowy jest fakt, iż zawsze jest ona odpłatna. Chociaż powszechnie kojarzymy ją z „wynajmem” nieruchomości – głównie mieszkań, to w ogólności może dotyczyć każdej innej rzeczy. Konstrukcja tej umowy jest następująca – wynajmujący oddaje rzecz najemcy do użytkowania. Najemca zaś zobowiązany jest do zwrotu rzeczy w stanie niepogorszonym, zobowiązując się przy tym do płacenia umówionej kwoty (czynszu). Może to dotyczyć całego szeregu przykładów z życia codziennego, chociaż często błędnie nazywamy takie umowy pożyczką czy wypożyczeniem – sprzęt sportowy, strój na bal maskowy, sprzęt turystyczny, namiot, sprzęt narciarski, dawniej kasety VHS etc.
Z powyższego wynika wprost, że umowa najmu ma charakter wzajemny i trwały, a także jest ograniczona czasowo. Jest to umowa realna. Pojawiają się też dwa bardzo istotne przepisy, które stanowią dość logiczne ograniczenia. Po pierwsze, rzeczy wynajętej nie możemy zużyć (art. 675 KC). Byłoby to sprzeczne z koniecznością jej oddania – nie możemy więc najać pizzy, którą zamierzamy zjeść. Po drugie, nie jesteśmy uprawnieni do pobierania pożytków z rzeczy (art 659 § 1 oraz 693 § 1 KC) co do zasady. Przykładowo nie możemy podnajmować kolejnym osobom pokoi w wynajętym mieszkaniu, o ile wynajmujący się na to nie zgodzi.
Zgodnie z art. 659 § 2 czynsz niekoniecznie musi być wyrażony w pieniądzu. Zasadniczo jest to katalog otwarty, w zależności od ustaleń stron może to być przekazywanie konkretnych rzeczy, albo świadczenie na rzecz najemcy konkretnych usług.
Umowa taka jest ograniczona czasowo, jednak jej koniec nie musi być opisany za pomocą daty – może być wskazany opisowo, poprzez wydarzenie przyszłe, które jednak „w ramach rozsądnych ludzkich przewidywań” jest pewne. (wyrok SN z dnia 30.08.1990 r., IV CR 236/90)
Czy umowa najmu ma jakikolwiek maksymalny i minimalny termin określony w ustawie? W zależności od tego czy stronami umowy są osoby prywatne (661 § 1 KC) lub przedsiębiorcy (673 § 1 KC) maksymalny termin może wynosić odpowiednio dziesięć i trzydzieści lat. Jeżeli w umowie został określony termin dłuższy, to po upłynięciu terminu maksymalnego, umowa z mocy prawa samoistnie zmienia się w umowę na czas nieokreślony. Ustawodawca uznał, że dłuższy czas trwania byłby zbytnim obciążeniem dla stron. Ograniczenie czasowe może jednak w ogóle nie być w umowie wskazane. W tym momencie umowa będzie trwała aż do jej wypowiedzenia przez jedną ze stron. Taka umowa ma wady i zalety, w zależności od tego, czego oczekujemy – gdyż może być rozwiązana w dowolnym momencie (oczywiście z zachowaniem terminów wypowiedzenia określonych w ustawie). Przy czasie oznaczonym, umowę można wypowiedzieć wcześniej tylko w przypadkach określonych w umowie i przewidzianych w ustawie. Sąd Najwyższy podjął rozważania dotyczące „przypadków określonych w umowie” – mianowicie w jakim stopniu muszą one być skonkretyzowane. Ostatecznie jednak dopuszczalny jest bardzo duży stopień ogólności – nawet wyrażenia takie jak „z ważnych powodów” są wiążące dla stron (uchwała SN z dnia 21.11.2006 III CZP 92/06).
Przyczyny wypowiedzenia umownego mogą być zróżnicowane dla stron i w danym przypadku przysługiwać tylko jednej ze stron (należy przy tym pamiętać, że samo prawo do wcześniejszego wypowiedzenia umowy, nie jest w żaden sposób tożsame z koniecznością wykonania tego).
Przyczyny wypowiedzenia ustawowego (bez terminu wypowiedzenia), są natomiast enumeratywnie wyliczone i tworzą katalog zamknięty. Chodzi o sytuacje, gdy najemca rzecz zaniedbuje, korzysta z niej w sposób niewłaściwy i naraża wynajmującego na zniszczenie bądź uszkodzenie rzeczy. Z kolei najemca jest uprawniony do zerwania umowy gdy rzecz wynajęta ma wady, które uniemożliwiają lub znacząco utrudniają korzystanie z rzeczy, a o tych wadach nie wiedział, lub nie mógł się z łatwością dowiedzieć.
Umowa najmu może być zawarta w formie dowolnej, jednakże co do nieruchomości lub pomieszczeń, jeżeli chodzi o czas dłuższy niż rok, powinna być zawarta w formie pisemnej. Zawarcie jej jednak w innej formie nie skutkuje nieważnością, ani utrudnieniami dowodowymi, a jedynie sprawia, że umowa jest traktowana jako zawarta na czas nieokreślony.
Krótkim, rocznym terminem przedawnienia, charakteryzują się roszczenia wynikające z umowy najmu, po zwróceniu rzeczy. Po stronie wynajmującego – za zniszczenie bądź pogorszenie stanu rzeczy. Po stronie najemcy – o zwrot nakładów na rzecz i zwrot nadpłaconego czynszu.
Interesującym zagadnieniem jest zbycie rzeczy, którą najmujemy przez wynajmującego. W przypadku tej umowy nie dochodzi przecież do przekazania prawa własności do rzeczy – więc wynajmujący, jako właściciel, wciąż może nią swobodnie dysponować. Ustawodawca jednak postanowił zabezpieczyć w tym względzie interes najemcy (art. 678 § 1 KC). Z mocy prawa bowiem, w miejsce zbywcy wchodzi nabywca rzeczy i wiąże go zawarta umowa najmu, mimo że nie był jej stroną. Może jednak zerwać umowę tak, jakby była zawarta na czas nieokreślony, nawet jeżeli została zawarta na czas oznaczony – wyjątkiem jest, gdy została zawarta na czas oznaczony w formie pisemnej z datą pewną lub najem był wpisany do księgi wieczystej. Wtedy nabywca zobowiązany jest do zachowania określonego w umowie terminu. W braku powyższych przesłanek, zbywca ponosi wobec najmującego odpowiedzialność odszkodowawczą, za niedopełnienie umowy.
Dodaj Komentarz