Istnieją sytuacje, w których bardzo zależy nam na zawarciu pewnej umowy, jednak jeszcze nie w tej chwili, a w przyszłości. Przyczyny mogą być najróżniejsze, przykładowo w danej chwili brakuje nam pieniędzy, a wiemy, że w przyszłości już będziemy je mieć. Być może czekamy, aż nasza nieruchomość zostanie kupiona, a na oku mam już inną, która ma stać się nowym gniazdkiem? W tej sytuacji może nam pomóc umowa przedwstępna.
Istnieją różne instytucje, które w takiej sytuacji mają zabezpieczyć zawarcie konkretnej umowy w przyszłości – zadatek, zaliczka, czy umowa przedwstępna. Na tej ostatniej skupię się w niniejszym artykule, konkretnie – idąc za podanymi przykładami – dotycząca nieruchomości.
Instytucja ta uregulowana jest w zaledwie dwóch art. kodeksu cywilnego (389-390). W ogólności umowa przedwstępna powinna być sporządzona w formie pisemnej. Jednakże w przypadku nieruchomości, może być sporządzona też w formie aktu notarialnego. W zależności od formy, będzie ona miała różnorodne skutki. W doktrynie nazywane są one „silnymi” i „słabymi”.
Skutki zawarcia umowy przedwstępnej
Kodeks cywilny jasno określa, że skutkiem niezawarcia umowy przyrzeczonej (tj. tej, do której zawarcia w przyszłości się zobowiązujemy), jest obowiązek naprawienia szkody. Najczęściej będzie to odszkodowanie. Jednak są to owe „słabe” skutki. Jeżeli umowa przedwstępna spełniała zadość wymaganiom umowy przyrzeczonej, w szczególności co do formy, występują skutki „silne”. Oznaczają one, że strona może domagać się dopełnienia umowy, niezależnie od woli drugiej strony. Jeżeli więc bardziej zależy nam na pewności, że umowa zostanie zawarta, lepiej zawrzeć ją we właściwej formie.
Kolejną istotną kwestią są terminy. Umowa przedwstępna powinna, chociaż nie musi, zawierać termin, w którym zostanie zawarta umowa przyrzeczona. W przypadku braku terminu określa się, która ze stron ma prawo domagać się zawarcia umowy w bliżej nieokreślonej przyszłości. Jeżeli owa strona bądź strony w przeciągu roku nie skorzysta ze swojego prawa, umowa przedwstępna przedawnia się. Po tym terminie nie można już w mocy prawa domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli natomiast obie strony mogą domagać się zawarcia umowy, wiążący termin będzie biegł od pierwszego z oświadczeń woli.
Czy umowa przedwstępna musi być sporządzona przez notariusza?
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, jeżeli ma wywołać skutki „silne”, powinna być sporządzona u notariusza. Jednak zwykła, może być sporządzona w dowolnej formie. Sporządzona na własny użytek umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, powinna zawierać już wszystkie istotne dla umowy przyrzeczonej dane. Oprócz określenia stron, powinien znajdować się opis nieruchomości, obowiązki stron i cena. Jak już wyżej wspominałem ważnym, chociaż nie koniecznym, elementem jest termin. Warto znać skutki jego określenia, jak i nieokreślenia. Umowę przedwstępną można wzmocnić również zadatkiem lub zaliczką, jednak nie jest to jej konieczny element.
Pobierz wzór – umowa przedswstępna
Dodaj Komentarz