By odpowiedzieć na tytułowe pytanie należałoby na wstępie pokrótce opisać całą drogę, która prowadzi od długu, aż po przejęcie nieruchomości. Oczywiście początkiem zawsze jest dług – w końcu, zwykle po kilku wezwaniach do zapłaty – nakaz zapłaty opatrzony klauzulą wykonalności. Wkrótce potem rozpoczyna się egzekucja, prowadzona przez komornika.
Jeżeli jest prowadzona z nieruchomości, wygląda to tak, jak dokładnie zostało opisane już w innym artykule: Komornik zajął nieruchomość – co to w praktyce oznacza dla dłużnika?
Pozwolę więc sobie przejść dalej – do pierwszej licytacji. Nieruchomość zostaje wtedy wystawiona za 3/4 sumy oszacowania. Jeżeli zostanie sprzedana, mamy zasadniczo koniec historii. Co innego, gdy licytacja okaże się bezskuteczna.
Za licytację bezskuteczną uznaje się taką, do której nikt nie przystąpił albo wyłącznie osoby, które są wyłączone z udziału w niej z mocy prawa. Katalog ten znajdziemy w art. 976. § 1:
W przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły.
Natomiast z drugiego artykułu tegoż przepisu możemy wyczytać, że wystarczy zgłoszenie się jednej osoby, aby licytacja się odbyła.
Zakładając jednak, że pierwsza licytacja okazała się bezskuteczna – co dalej?
Co do zasady następuje druga licytacja, zaczynająca się od 2/3 kwoty oszacowania wartości nieruchomości. Istnieją jednak dwa wyjątki, pozwalające nabyć nieruchomość „między” licytacjami. Pierwszy z nich dotyczy nieruchomości rolnej.
Już po pierwszej licytacji współwłaściciel nieruchomości rolnej może ją nabyć na własność, o ile nie jest dłużnikiem osobistym i za cenę nie niższą, niż ta w pierwszej licytacji. O ile ustawa z tego obowiązku nie zwalnia, współwłaściciel, który chce przejąć nieruchomość, składa rękojmię wraz z wnioskiem o przejęcie w ciągu tygodnia od terminu licytacji.
Sytuacja nieco komplikuje się, gdy współwłaścicieli jest więcej i każdy z nich chciałby przejąć nieruchomość na własność. Wtedy decyduje to, który z nich prowadzi gospodarstwo rolne lub na nim pracuje. Jeżeli to kryterium nie da rozstrzygnięcia – Sąd bierze pod uwagę, który ze współwłaścicieli najlepiej będzie to gospodarstwo prowadził. Trzecim, ale nie najważniejszym kryterium, jest również cena zaproponowana przez poszczególnych współwłaścicieli.
Drugi wyjątek dotyczy zaś spółdzielczego prawa do lokalu. W tej z kolei sytuacji za cenę nie niższą niż trzy czwarte sumy oszacowania może je przejąć wierzyciel hipoteczny.
W obu przypadkach obowiązuje tygodniowy termin od dnia licytacji. To bardzo istotne, bowiem często popełnianym błędem jest naliczanie terminu dopiero od informacji otrzymanej od komornika.
Zakładając, że pierwsza licytacja była bezskuteczna i nikt nie przejął nieruchomości w innej procedurze, dochodzi do drugiej licytacji. Tym razem cena jest niższa – zaledwie 2/3 wartości oszacowania. Jeżeli jednak i ta okaże się bezskuteczna, może dojść do tytułowej kwestii – czyli przejęcia nieruchomości na własność przez wierzyciela
Prawo do przejęcia nieruchomości przysługuje zgodnie z literą art. 984 KPC wierzycielowi hipotecznemu, egzekwującemu i współwłaścicielom. Ponownie warto przy tym zaznaczyć, że jeżeli przedmiotem egzekucji jest nieruchomość rolna, stosuje się odpowiednio przepisy art. 982 KPC, dające pierwszeństwo współwłaścicielom takiej nieruchomości. Analogicznie do wcześniejszej sytuacji, obowiązuje tygodniowy termin od dnia licytacji do złożenia wniosku wraz z rękojmią do odpowiedniego Sądu. W przypadku gdy kilku wierzycieli chce przejąć nieruchomość na własność, pierwszeństwo przysługuje temu, który zaoferował wyższą cenę, a przy takich samych cenach – temu, czyja należność jest większa.
Warto przy tym zaznaczyć, że wierzyciel przejmujący nieruchomość może zaliczyć na poczet ceny własną wierzytelność lub jej część, zgodnie z art. 968 § 1 KPC.
Wniosek wraz z rękojmią składa się we właściwym Sądzie Rejonowym. Wysokość rękojmi wynosi jedną dziesiątą sumy oszacowania zgodnie z art. 962 § 1 KPC. Przepisy przewidują pewne wyjątki
od konieczności składania rękojmi, przykładowo jeżeli wartość hipoteki przerasta wartość koniecznej do złożenia rękojmi. Wniosek ten podlega opłacie w wysokości 100 złotych, a dowód opłaty należy załączyć do pisma.
W sprawie wniosku właściwy Sąd orzeka w postanowieniu o udzieleniu przybicia, po wysłuchaniu wnioskodawców, którzy składali wniosek o przejęcie nieruchomości oraz innych uczestników postępowania, ale tylko w przypadku, gdy stawią się na posiedzenie. Na to postanowienie przysługuje zażalenie na zasadach ogólnych.
Po uprawomocnieniu się, Sąd wzywa nabywcę, aby złożył cenę nabycia z potrąceniem wcześniej złożonej rękojmi na rachunek depozytowy Sądu, w terminie dwóch tygodni od otrzymania wezwania. Przedostatnim etapem jest otrzymanie od Sądu postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości, zgodnie z art. 998 KPC. Takie prawomocne postanowienie stanowi również tytuł wykonawczy bez dodatkowego wymogu nadania mu klauzuli wykonalności. Cała procedura kończy się, gdy wierzyciel złoży wniosek o odpowiedni wpis do księgi wieczystej i ostatecznie nieruchomość stanie się jego prawomocną własnością.
Dodaj Komentarz