Ogólne

Czym jest prawo odkupu?

dom i klucze trzymane przez człowieka

Przedstawiając problematykę najbardziej skrótowo – prawo odkupu ma charakter akcesoryjny względem umowy sprzedaży, jest niepodzielne i niezbywalne. Świadczeniem głównym w tym  przypadku zawsze będzie umowa sprzedaży – ruchomości, nieruchomości albo praw. Niemożliwe jest jednak zastrzeżenie prawa odkupu np. do energii – co oczywiste, ponieważ jego realizacja byłaby wówczas niemożliwa. Warto jednak również przyjrzeć się detalom, które z pewnością rozjaśnią wiele nurtujących nas kwestii.

Prawo odkupu wymaga porozumienia stron, to znaczy kupujący i sprzedający muszą wyrazić na nie zgodę w postaci postanowienia zawartego w umowie sprzedaży lub, bo istnieje również druga możliwość, już po dokonaniu sprzedaży, w oddzielnej umowie.
Maksymalny termin jaki można wyznaczyć na realizację prawa odkupu to pięć lat. Terminy dłuższe zastrzeżone w umowie, z mocy prawa ulegają skróceniu do terminu pięcioletniego. Przykładowo – gdy w umowie zastrzeżony jest termin dziesięcioletni, próba realizacji prawa odkupu już w szóstym roku będzie bezskuteczna.

Jak wygląda praktyczna strona realizacji prawa odkupu? Osoba uprawniona musi złożyć oświadczenie w tej samej formie, w której zawarta była umowa sprzedaży. Jest to bardzo istotne z tego względu, że często będzie to forma szczególna – w przypadku nieruchomości np. będzie to zawsze akt notarialny. Osoba, która nabyła rzecz i zgodziła się, by sprzedawcy przysługiwało prawo odkupu, nie może odmówić mu skorzystania z tego prawa.

Intuicyjnie wydawać by się mogło, że prawo odkupu pozwoli sprzedawcy na zakup po cenie sprzedaży – jednak nie do końca, sprawa jest nieco bardziej skomplikowana. Owszem, wartością bazową będzie cena sprzedaży, jednakże trzeba liczyć się również z dodatkowymi kosztami – w art. 594 Kodeks cywilny stanowi, że kupującemu należy się również zwrot kosztów sprzedaży i nakładów, które poniósł. Zwrot nakładów jest jednak ograniczony tylko do nakładów koniecznych, a w innych przypadkach – tylko do kwoty, o jaką zwiększyła się wartość rzeczy. Myślę, że warto poświęcić temu zapisowi nieco więcej uwagi, by stał się on bardziej zrozumiały.

Czym są koszty sprzedaży? To między innymi koszty transportu, załadunku, wyładunku, ubezpieczenia w transporcie czy opakowań. To także koszty, jakie kupujący będzie musiał ponieść u notariusza, w przypadku zakupu nieruchomości. Łatwo zobrazować jak istotny jest to zapis posługując się przykładem – w przypadku zakupu zestawu dębowych mebli, ważącego pół tony, który musiał pokonać trasę z Łodzi do Gdańska, ważne jest wskazanie, która strona będzie musiała ponieść te wszystkie koszty, przy realizacji prawa odkupu – gdyż nie będą to małe kwoty.

Przechodząc do nakładów koniecznych napotykamy na pewien problem – polskie prawo nie wytworzyło definicji legalnej czym takie nakłady są i gdzie leży ich granica. Każdorazowo jest to sprawa  do oceny sądu, niemniej pewną pomocą może być odpowiedź Ministerstwa Infrastruktury na interpelację, którą właśnie w tej sprawie złożył poseł Grzegorz Tobiszowski, z dnia 31 stycznia 2008 r. (nr SPS-023-958/08):

„…za nakłady takie należy uznać te wydatki, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania, zgodnie z jej przeznaczeniem. Mieszczą się tu zatem wydatki na remonty i konserwację rzeczy, podatki, ubezpieczenia oraz inne świadczenia publiczne.”

I chociaż definicja ta nie ma mocy prawnej wydaje mi się, że będzie ona pomocna przy wyznaczaniu granicy między nakładami koniecznymi, a tego co nimi nie jest. W przypadku pozostałych nakładów bowiem, przepis precyzyjnie zaznacza, że ich zwrot należy się wyłącznie i tylko do wysokości, w której zwiększyły one wartość samej rzeczy. Przykładowo wstawienie złotych klamek w drzwiach nie będzie nakładem koniecznym, jednakże czynność ta zwiększyła wartość drzwi, a tym samym nieruchomości, chociażby o wartość użytego do ich wykonania złota. Koszty te, co do zasady ponosi sprzedawca, który decyduje się skorzystać z prawa odkupu. Istnieje możliwość, by strony umówiły się na inną, konkretną kwotę, po jakiej będzie miało dojść do odkupu – z pewnymi zastrzeżeniami. Po pierwsze bowiem, jeżeli cena umówiona okaże się wygórowana, sprzedawca może zażądać jej obniżenia do kwoty obliczonej za pomocą przepisów ustawy. Po drugie, w przypadku braku zastrzeżonej ceny odkupu, oblicza się ją za pomocą przytoczonej już metody. Ponieważ wątpliwe jest to, by ktokolwiek chciał zgodzić się na możliwość odkupu poniżej kwoty, która stanowi sumę kosztów sprzedaży, nakładów i ceny, można dojść do wniosku, że zasadniczo w praktyce cena odkupu została sztywno uregulowana przepisami Kodeksu.

Ostatnią istotną kwestią jest sytuacja, w której kupujący sprzedał kolejnej rzecz osobie, co do której istniało prawo odkupu. W takim przypadku sprzedawca nie może żądać odkupu od owej osoby trzeciej, jednak przysługuje mu roszczenie o odszkodowanie wobec kupującego, który w ten sposób pozbawił go możliwości realizacji swojego prawa.

Aleksander Serwiński

Dodaj Komentarz

Zostaw komentarz