Odszkodowania Prawo Rzeczowe Zobowiązania

Odpowiedzialność z tytułu zalania mieszkania

Odpowiedzialność z tytułu zalania mieszkania
Odpowiedzialność z tytułu zalania mieszkania
4.7 (93.33%) 3 votes

Zalanie naszego mieszkania przez sąsiada jest przykrą niespodzianką, którą zazwyczaj odkrywamy dopiero po dłuższym czasie – przykładowo po powrocie z urlopu. Naszą pierwszą reakcją jest obwinianie o to sąsiada mieszkającego nad nami i kalkulowanie kosztów naprawy wynikłej stąd szkody. Jak w polskim prawie kształtuje się odpowiedzialność z tytułu zalania mieszkania?

Odpowiedzialność z tytułu zalania mieszkania – podstawa prawna

Chcąc otrzymać odszkodowanie od sąsiada za zalanie mieszkania, warto wiedzieć, jaka jest podstawa prawna naszego żądania. Studiując przepisy kodeksu cywilnego, z tematem niniejszego artykułu może skojarzyć się art. 433. Zgodnie z jego treścią: „Za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto pomieszczenie zajmuje, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec”. Jest to jednak złe skojarzenie, na co wskazuje Sąd Najwyższy w swoim wyroku z dnia 11 października 1980 r. I CR 295/80: „Przepis art. 433 k.c., przewidujący odpowiedzialność osoby, która zajmuje pomieszczenie, za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu, nie ma zastosowania do odpowiedzialności za szkodę spowodowaną przelaniem się – na skutek wadliwego działania odpowiednich urządzeń – wody z lokalu wyżej położonego do lokalu położonego niżej”.

Podstawą prawną odpowiedzialności z tytułu zalania mieszkania sąsiada jest przepis art. 415 k.c. Zgodnie z jego brzmieniem, kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Jest to tzw. odpowiedzialność na zasadzie winy. Odpowiedzialność ponosi osoba, której zawinione zachowanie jest źródłem powstania tej szkody. Interpretując ten przepis można wywieść, że kto ze swojej winy spowodował zalanie naszego mieszkania, obowiązany jest do naprawienia tego. Jednak czy zawsze odpowiedzialnym będzie nasz sąsiad z góry?

Osoba odpowiedzialna za zalanie mieszkania

Naturalnym odruchem osoby zajmującej zalany lokal jest poszukiwanie winnego w mieszkaniach na wyższych kondygnacjach. Nie zawsze jednak jest to osoba winna zalaniu naszego mieszkania. Warto pamiętać, że zalanie mieszkania może wynikać z działań lub zaniechań spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty mieszkaniowej. Spółdzielnia mieszkaniowa, jak i wspólnota, w przypadku zalania mieszkania spowodowanego awarią w pionach wodno-kanalizacyjnych, ponosi odpowiedzialność. Nie można przecież obarczać odpowiedzialnością mieszkańców bloku, gdy szkody wynikają z wad samego budynku.

Ustalenie osoby ponoszącej odpowiedzialność z tego tytułu jest bardzo istotne. W glosie do uchwały Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 2013 r. III CZP 63/12 wyrażono pogląd, iż: „Dopóki poszkodowany nie zna osoby odpowiedzialnej za zalanie, dopóty nie może skutecznie dochodzić roszczenia odszkodowawczego, niezależnie od tego, czy był przechodniem czy posiadaczem pomieszczenia znajdującego się niżej (tj. niezależnie czy na podstawie art. 415, czy art. 433 k.c.)”. Wynika stąd, że aby domagać się odszkodowania z tytułu zalania mieszkania, musimy ustalić osobę odpowiedzialną za tę szkodę.

Czy ktoś inny może być winny zalaniu naszego mieszkania?

Musimy pamiętać o brzmieniu przepisu art. 415 k.c. Kluczowe jest ustalenie, że spółdzielnia lub sąsiad mieszkający nad nami ponosi winę w zalaniu naszego mieszkania. Co to oznacza? Przykładem braku winy w zalaniu mieszkania jest wyroku Sądu Rejonowego w Gdyni z dnia 17 listopada 2015 r. I C 285/15. Zgodnie z jego treścią:

„Fakt, iż pozwana była nieobecna w mieszkaniu w czasie zalania, ma istotne znaczenie z punktu widzenia oceny jej odpowiedzialności, zwłaszcza wobec niedostatecznego wykazania przyczyn zalania. W ocenie Sądu o zawinionej odpowiedzialności pozwanej, jako właściciela mieszkania, można byłoby mówić wtedy, gdyby postępowanie dowodowe wykazało, że wężyk, który pękł był w złym stanie technicznym, względnie był źle zamontowany. Wówczas pozwana będąc właścicielem mieszkania, niezależnie od tego, czy w danym momencie w nim przebywała czy nie, poniosłaby ryzyko awarii i odpowiadałaby za zaniechanie wymiany czy poprawnego montażu wężyka. Wobec braku dowodów na przyczyny pęknięcia wężyka nie można jednak zakładać, iż był on uszkodzony czy źle zamontowany”.

Reasumując – pozywając sąsiada lub spółdzielnię musimy wyraźnie wykazać, iż zalanie naszego mieszkania, które spowodowało szkodę, wynikało z ich winy – czy to z powodu działania, czy też z powodu zaniechania koniecznych napraw instalacji wodnej.

Odszkodowanie z tytułu zalania

W przypadku, gdy wina sąsiada jest niewątpliwa, warto podjąć stosowne kroki w celu otrzymania odszkodowania. Jeśli sąsiad winny zalania naszego mieszkania posiada ubezpieczenie OC, można zwrócić się bezpośrednio do jego ubezpieczyciela o wypłatę odszkodowania. Jednakże posiadanie takiego ubezpieczenia jest w pełni dobrowolne, toteż sąsiad może takiego ubezpieczenia nie posiadać. A co, jeśli my sami ubezpieczyliśmy mieszkanie na wypadek zalania przez sąsiada? Wtedy zgłaszamy się do naszego ubezpieczyciela o wypłatę odszkodowania. Nasz ubezpieczyciel po wypłaceniu nam odszkodowania w dalszej kolejności będzie żądał zwrotu pieniędzy od winnego sąsiada.

spec. ds. prawnych Ewa Kędzierska

Dodaj Komentarz

Zostaw komentarz