Poszukując wymarzonego mieszkania lub domu możemy spotkać się z propozycją zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości w formie innej, niż forma aktu notarialnego. Ktoś może zaproponować nam kupno nieruchomości bez aktu notarialnego. Nie należy temu wierzyć, gdyż może być to próba oszustwa.
Czy możliwe jest kupno nieruchomości bez aktu notarialnego?
Zgodnie z treścią przepisu art. 158 k.c. umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości. Zobowiązanie to powinno być w akcie notarialnym wymienione. Warto podkreślić, że obowiązek zachowania formy aktu notarialnego nie dotyczy umów zlecenia nabycia nieruchomości, na co wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 27 czerwca 1975 r. III CZP 55/75.
Własność nieruchomości może zostać przeniesiona w dwojaki sposób. Pierwszym z nich jest umowa przenosząca własność. Umowa ta wywiera natychmiastowy skutek i do przeniesienia własności nieruchomości nie jest potrzebne zawarcie kolejnej umowy. Drugim z nich, bardziej popularnym jest dokonanie przeniesienia własności w dwóch krokach.
Najpierw między stronami dochodzi do zawarcia umowy przedwstępnej. Jest to umowa, dzięki której jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, która ma być później zawarta. Strony mogą oznaczyć termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona. Jeżeli termin ten nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli to obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.
Należy pamiętać, że jeśli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Ponadto, na co wskazał Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku I ACa 826/16 z dnia 22 marca 2017 r.:
„Zgodnie z przepisem art. 390 § 3 k.c., roczny termin przedawnienia przewidziany w tym paragrafie dotyczy wszystkich roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej, w tym także roszczenia o zwrot zadatku”.
Zadatek
Zadatek polega na tym, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować. Jeżeli zaś sama go dała, może żądać zwrotu sumy dwukrotnie wyższej. W przypadku, gdy przyrzeczona umowa została wykonana, zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Jeżeli jednak zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W sytuacji, gdy umowa została rozwiązana, zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Dlaczego zachowanie formy aktu notarialnego jest tak ważne?
Kupno nieruchomości bez aktu notarialnego jest bezwzględnie nieważne. Wynika to z przepisu art. 73 § 2 k.c. Zgodnie z jego brzmieniem jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną, czynność dokonana bez zachowania formy jest nieważna. Dla ważności czynności prawnej nieistotny jest fakt zachowania formy pisemnej, czy dokumentowej. Tym samym, podpisując umowę i dokonując zapłaty ceny nieruchomości z pominięciem aktu notarialnego, nie stajemy się właścicielami. Warto wspomnieć, że przeniesienie własności nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu jest nieważne. Dla ważności takiej umowy konieczne jest dodatkowe porozumienie stron zawierające ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności nieruchomości.
Akt notarialny sporządza notariusz.
Nie jest to rozwiązanie przypadkowe. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 18 grudnia 2013 r. III CZP 82/13: „Ocena dokonywana przez notariusza na gruncie art. 81 pr. not. obejmuje badanie, czy konkretna umowa nie narusza uzasadnionych interesów jednej ze stron i przez to nie jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego”. Wynika stąd, że notariusz pełni funkcję kontrolną legalności zawieranej umowy, jest jej swoistym gwarantem. Powyższe potwierdził także Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 9 marca 2016 r. I ACa 965/15. Zgodnie z jego treścią: „Skoro zatem przy dokonaniu czynności prawnej uczestniczy notariusz, będący gwarantem rzetelności tej czynności, to późniejsze kwestionowanie jej ważności przez stronę musi mieć szczególnie uzasadnione i wykazane podstawy”.
Wyżej wspomniany wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku wskazuje na kolejną istotną funkcję aktu notarialnego:
„Akt notarialny korzysta z domniemania autentyczności i zgodności z prawdą zawartych w nim oświadczeń”.
Co właściwie decyduje o prawie własności?
Akt notarialny nie przesądza jednak o prawie własności. Decydujący jest wpis do księgi wieczystej. Zgodnie z treścią przepisu art. 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Ponadto, art. 5 tej ustawy stanowi, iż:
„W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe”.
Wynika stąd, że prawo wpisane do księgi wieczystej uznawane jest za zgodne z rzeczywistością, pomimo innych wątpliwości. Aby uzyskać wpis do księgi wieczystej należy przedłożyć dokument poświadczający prawo własności do nieruchomości. Takim dokumentem urzędowym jest akt notarialny. Na podstawie aktu notarialnego możemy dokonać wpisu do księgi wieczystej, dzięki czemu nasze prawo własności będzie korzystało z ochrony.
Dodaj Komentarz