Jak czytać księgę wieczystą? – Krok po kroku

We współczesnym obrocie nieruchomościami  księgi wieczyste odgrywają niezwykle istotną rolę. Nie sposób już sobie wyobrazić umowę sprzedaży mieszkania, czy zaciągnięcia kredytu hipotecznego bez wglądu do rejestru. Choć początkowo księga wieczysta może budzić wiele obaw i zdawać się niezrozumiałą – nic bardziej mylnego. Zawiera ona informacje uporządkowane według określonego przez Ministra Sprawiedliwości wzoru. Z dzisiejszego wpisu dowiesz się jak czytać księgę wieczystą. 

Czytaj też: Księga wieczysta po numerze działki lub bez numeru

Księga wieczysta składa się z czterech działów:

• Dział I „I-O”, gdzie znajdziemy oznaczenie nieruchomości oraz Dział I „I-Sp” – zawierający informacje odnoszące się do praw, związanych z własnością nieruchomości;
• Dział II wskazuje informacje o właścicielach oraz użytkownikach wieczystych nieruchomości;
• Dział III zawiera dane dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, roszczeń oraz ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości;
• Dział IV – mieści wzmianki o istnieniu hipotek na nieruchomości.

Przeglądanie księgi wieczystej może nastąpić w dwóch wariantach: treści zupełnej lub treści ograniczonej do informacji aktualnych. W praktyce najczęściej przydaje się ta druga opcja. Kupując nieruchomość zasadniczo jesteśmy bardziej zainteresowani poznaniem jej obecnej sytuacji prawnej niż historycznych zapisków. Poniżej znajdziesz odpowiedź na pytanie „Jak czytać księgę wieczystą?” w oparciu o aktualną treść rejestru.

Jak czytać księgę wieczystą? – Dział I

• Dział I „I-O – Oznaczenie nieruchomości

Jak sama nazwa wskazuje, w tym miejscu znajdziemy informacje umożliwiające identyfikację nieruchomości.

1. Numer bieżący nieruchomości – wskazuje liczbę nieruchomości, wpisanych w przeglądaną księgę wieczystą. Zasadniczo w jednej księdze wieczystej znajdziemy jedną nieruchomość (opisaną cyfrą „1”).
2. Działki ewidencyjne – w następstwie podziału fizycznego nieruchomości może powstać kilka działek ewidencyjnych. Mają one duże znaczenie z punktu widzenia administracji terenowej. Choć działek ewidencyjnych w jednej księdze wieczystej może być kilka – wciąż tworzą one jedną nieruchomość i postrzegane są jako jedno prawo rzeczowe. W tym miejscu wskazuje się także sposób korzystania z użytku gruntowego dla każdej z działek ewidencyjnych wchodzących w skład nieruchomości. Będzie to np.: rodzaj lokalu – mieszkalny lub o innym przeznaczeniu, garaż, działka gruntu przeznaczona pod zabudowę etc. W omawianej rubryce znajdziemy liczbę działek wchodzącej w skład jednej nieruchomości oraz ich dokładne adresy.
3. Obszar całej nieruchomości wpisanej do księgi wieczystej – ma szczególne znaczenie w przypadku nieruchomości składających się z kilku działek ewidencyjnych. Każda z działek ma bowiem swój oznaczony obszar. Jeżeli nieruchomość składa się tylko z jednej działki – wielkość powtórzy się dla rubryki „działki ewidencyjne – przyłączenie” oraz „obszar całej nieruchomości”.
4. Dokumenty będące podstawą wpisu/dane o wniosku. W tym miejscu znajdziesz informacje o dacie oraz podstawie wpisu nieruchomości do księgi wieczystej.

Dział I „I-Sp” – Spis praw związanych z własnością

W spisie praw związanych z własnością zawarte są informacje o prawach przysługujących właścicielom lub użytkownikom wieczystym na nieruchomości. Będą to:

1. Służebności. Świetnym przykładem tego rodzaju prawa jest służebność drogi koniecznej dla działek wewnętrznych, tj. otoczonych przez inne nieruchomości. Prawo to daje właścicielowi działki legalną możliwość przejazdu przez działkę lub działki sąsiednie, by móc realizować przysługujące mu uprawnienia właścicielskie.
2. Dla nieruchomości lokalowej, w dziale tym ujawnia się udział właściciela lub użytkownika wieczystego lokalu w nieruchomości wspólnej. Stanowi ją grunt oraz część budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
3. W przypadku gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste wpisuje się tu termin, do kiedy zostało ustanowione użytkowanie wieczyste. Ponadto sposób korzystania z nieruchomości, wynikający z umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste.
4. W księdze wieczystej prowadzonej dla spółdzielczego własnościowego prawa lokalu – to prawo ze wskazaniem określonej spółdzielni mieszkaniowej.

Wszystkie dokumenty będące podstawą wpisu wyżej wskazanych praw, łącznie z datą ich wpisu, znajdują się w kolejnej rubryce.

Jak czytać księgę wieczystą? – Dział II – Własność

W tym dziale wpisane są informacje o właścicielach lub użytkownikach wieczystych nieruchomości, do której należy przeglądana księga wieczysta. Znajdziesz tu także podstawę nabycia przez nich własności lub prawa użytkowania wieczystego. Powinieneś zajrzeć do tego działu zwłaszcza, gdy przymierzasz się do zakupu nieruchomości! Przed podpisaniem umowny kupna-sprzedaży koniecznie upewnij się, że twój kontrahent ma stosowne uprawnienia właścicielskie, niezbędne do zbycia nieruchomości!

ZNAJDŹ KSIĘGĘ WIECZYSTĄ PO ADRESIE LUB NUMERZE

Jak czytać księgę wieczystą? – Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia

Dział III ma niezwykle istotne znaczenie z punktu widzenia obrotu nieruchomościami, czy praktyki bankowej (zwłaszcza przy udzielaniu kredytów hipotecznych). Jak nazwa wskazuje – znajdziesz w nim informacje o prawach, roszczeniach i ograniczeniach na nieruchomości. Będą to:

1. Służebności obciążające nieruchomość. Tzn.: służebności gruntowe (np. drogi koniecznej, w tym przechodu i przejazdu), przesyłu (uprawniające firmę przesyłową do używania części gruntu do świadczenia usług) oraz osobiste (dające prawo do zamieszkiwania w danym lokalu etc.).
2. Informacje o prowadzeniu egzekucji z nieruchomości przez komornika, w tym o zbliżającej się licytacji, przystąpieniu kolejnych wierzycieli do sprawy.
3. Prawa i roszczenia takie jak prawo pierwokupu, odkupu, dzierżawy oraz informacja o zawarciu umowy przedwstępnej.
4. Wpis prawa użytkowania wieczystego i ciążących na nim uprawnień. Wpisy obejmujące utrzymanie w mocy obciążenia nieruchomości stają się wpisami obciążającymi użytkowanie wieczyste.
5. Wpis ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego nieruchomości.
6. Inne prawa ciążące na nieruchomości z wyjątkiem hipoteki (wpisanej w Dziale IV księgi wieczystej).

Jak czytać księgę wieczystą – Dział IV – Hipoteka

W dziale IV wpisuje się hipoteki obciążające nieruchomość, powstałe na skutek zawarcia umowy i wpisu do księgi wieczystej. Hipoteka ustanawiana jest w celu zabezpieczenia wierzytelności, najczęściej kredytu udzielonego przez bank. Dla swej skuteczności w świetle prawa, księga wieczysta musi zawierać o niej wzmiankę. Wobec tego zaciągając zobowiązanie hipoteczne musisz przygotować się na wpis o jego istnieniu w rejestrze.

Hipoteka jest często spotykanym wpisem w księdze wieczystej. Trzeba jednak na nią uważać! Wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia swoich praw z nieruchomości obciążonej hipoteką, bez względu na fakt, czyją stała się własnością. Ma on także pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi dłużnika. De facto nabywca nieruchomości obciążonej hipoteką przejmuje zobowiązanie poprzedniego właściciela – pożyczkobiorcy.