Chyba nikt z nas nie wyobraża sobie mieszkać w domu bez możliwości dojazdu do niego. A jednak zdarzają się takie sytuacje, że zachodzi konieczność wyznaczenia drogi prowadzącej do domu przez działkę sąsiada. A co z poszanowaniem prawa własności sąsiada? Czy musi się on godzić na przepuszczanie naszego samochodu przez teren swojej działki? Odpowiedź brzmi – tak. Dostęp do drogi publicznej z terenu naszej nieruchomości musi zostać zapewniony. W tym celu stworzona została tzw. droga konieczna. Zalicza się ona do kategorii służebności gruntowych, które przybliżę poniżej.
Co to jest służebność gruntowa?
Istotą służebności gruntowej jest możliwość ustanowienia na rzecz właściciela jednej nieruchomości prawa do korzystania w oznaczonym zakresie z drugiej nieruchomości obciążonej tym prawem. Może ona także polegać na ograniczeniu właściciela nieruchomości obciążonej w możności dokonywania w stosunku do swojej nieruchomości określonych działań. Służebność gruntowa może także polegać na odebraniu właścicielowi nieruchomości obciążonej prawa do wykonywania określonych uprawnień względem nieruchomości władnącej.
Jej wyłącznym celem może być zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części. Przykładem służebności gruntowej jest droga konieczna.
Co to jest droga konieczna?
Przeprowadza się ją, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Wówczas właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem drogi koniecznej.
Oczywiście należy pamiętać, że trasa, jaką ma przebiegać droga konieczna nie może być obrana dowolnie. Przede wszystkim przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy. Oznacza to, iż ustanowienie drogi koniecznej nie może służyć wygodzie właściciela nieruchomości władnącej kosztem naruszenia prawa właściciela działki obciążonej, na co wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 5 kwietnia 2017 r. II CSK 476/16.
Ponadto, ustanowienie drogi koniecznej nie może oznaczać przerzucenia na właściciela nieruchomości obciążonej obowiązku zapewnienia takiego dostępu kosztem istotnego naruszenia jego uprawnień właścicielskich, na co wskazał ten sam Sąd w postanowieniu z dnia 5 lutego 2004 r. III CK 37/04. Również Sąd Najwyższy podniósł w swoim postanowieniu z dnia 20 maja 1998 r. I CKN 673/97, że wspomniany w treści przepisu interes społeczno-gospodarczy należy rozumieć jako „dążenie do tego, by ustalony szlak drożny odpowiadał potrzebom nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej i następował z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które ma przebiegać”.
Kiedy może być ustanowiona służebność drogi koniecznej?
Warunkiem ustanowienia drogi koniecznej nie jest całkowity brak dostępu nieruchomości do drogi publicznej. Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 17 czerwca 2015 r. II OSK 2766/13 zaznaczył, iż: „służebność drogi koniecznej może być ustanowiona nie tylko wtedy, gdy dana nieruchomość nie ma w ogóle dostępu do drogi publicznej, ale prawo takie właścicielowi nieruchomości władnącej przysługuje również wówczas, gdy istniejący dostęp jest „nieodpowiedni””. O tym, czy dostęp danej nieruchomości do drogi publicznej jest odpowiedni, decyduje każdorazowo sąd na podstawie okoliczności sprawy.
Co ważne, do korzystania ze służebności drogi koniecznej uprawniony jest nie tylko właściciel nieruchomości. Prawo do korzystania mają także wszystkie podmioty, które swoje prawa wywodzą od każdoczesnego właściciela nieruchomości, na co wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 9 czerwca 2011 r. II SA/GI 37/11.
Przeprowadzenie drogi koniecznej dokonywane jest za odpowiednim wynagrodzeniem przyznawanym właścicielowi nieruchomości obciążonej.
Jak przeprowadzić drogę konieczną?
Chcąc ustanowić na swoją rzecz służebność drogi koniecznej, należy złożyć stosowny wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Wniosek ten składamy do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Złożenie takiego wniosku wymaga uiszczenia opłaty w wysokości 200 złotych.
Dodaj Komentarz