Umowa dożywocia, czy też po prostu dożywocie, to umowa cywilnoprawna dwustronna, która zawiera również elementy ograniczonego prawa rzeczowego – służebności. Dożywocie jest prawem niezbywalnym i niedziedzicznym, gdyż ma charakter osobisty. Zawierając ją właściciel nieruchomości przenosi prawo własność na nabywcę, nabywca zaś zobowiązuje się zapewnić zbywcy – a także, jeżeli umowa to przewiduje, osobie mu bliskiej – dożywotnie utrzymanie.
Dla zachowania ważności powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego, gdyż dochodzi do przekazania nieruchomości.
Ponieważ jest to umowa wzajemna, każda ze stron jest do czegoś zobowiązana. Jakie są obowiązki stron przy takiej umowie? Zasadniczo jedyne do czego zobligowany jest dożywotnik to przekazanie własności nieruchomości. Ustawodawca pozostawił swobodę w kształtowaniu warunków, do jakich zobowiąże się nabywca, w ustawie znajdziemy bowiem jedynie normę dyspozytywną (względnie obowiązującą), która ma zastosowanie jedynie w sytuacji, gdy strony nie umówią się inaczej. Najlepiej dla stron jest gdy jest to określone jak najbardziej precyzyjnie, aby uniknąć konfliktów w przyszłości. Ustawowo przewidziane obowiązki zostały określone w art. 901 § 1 w następujący sposób:
„[…] przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.”
Natomiast, jak zaznaczyłem wcześniej, mogą one być określone na wiele innych sposobów – możliwe jest ograniczenie użytkowania dożywotnikowi do części nieruchomości (użytkowanie), wyznaczenie dla niego np. konkretnych pokoi. W innym wariancie, można ustanowić na jego rzecz służebność mieszkania na całej powierzchni nieruchomości, opcjonalnie można również ustanowić comiesięczną rentę dla dożywotnika. Warto także zaznaczyć jak zmienią się stosunki, gdy zobowiązanie wygaśnie (np. na skutek śmierci) wobec jednego z dożywotników.
„Utrzymanie” zbywcy nieruchomości jest rozumiane szeroko, tj. powinien on być utrzymywany przez nabywcę w takim stopniu, by nie musieć szukać dodatkowego źródła utrzymania. Oprócz oczywistych rzeczy, takich jak żywność, ubrania, opał, prąd i woda, w XXI wieku za podstawowe do życia rzeczy uznaje się też media – telewizor czy Internet. Dożywotnik nie powinien również być przymuszany do partycypowania w kosztach, nawet jeżeli zamieszkuje w tej nieruchomości, opłaty powinien w całości pokrywać nabywca.
Istnieją pewne ograniczenia co do podmiotów i przedmiotu tejże umowy – dożywotnikiem, co dość oczywiste, może być tylko osoba fizyczna. Natomiast przedmiotem umowy może być nie tylko sama nieruchomość, a także udział we współwłasności nieruchomości, zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 1998 r. (syg. akt III CKN 219/98), jednak również jest to zamknięty katalog.
Prawo dożywocia powinno także zostać uwzględnione w księdze wieczystej, w dziale III. Jednak zgodnie z art. 7 pkt 2 ustawy z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece, rękojmia wiary ksiąg wieczystych nie działa przeciwko prawu dożywocia.
Co jednak w sytuacji, gdy nabywca postanawia nieruchomość sprzedać osobie trzeciej? Jest to jedyny czynnik, który uniemożliwia rozwiązanie umowy dożywocia, zgodnie z wyrokiem SN z dnia 17 marca 2004 r. (sygnatura akt II CK 91/03). W tej sytuacji zobowiązanie przechodzi na nowego właściciela – a jeżeli dożywotnik uzna, że nie chce mieć z nim do czynienia, na podstawie art. 914 KC, na wniosek dożywotnikowi przysługuje dożywotnia renta, w wysokości odpowiadającej wartości tego prawa.
To samo zresztą dzieje się w sytuacji, określonej w art. 913 § 1 KC:
„Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień […]”
Z żądaniem zmiany prawa dożywocia na rentę może wystąpić zarówno dożywotnik jak i zobowiązany, nie może jej jednak dochodzić bliski dożywotnika objęty umową, gdyż nie jest w tym wypadku stroną.
Ostatnią ewentualnością jest rozwiązanie umowy dożywocia, ponownie taki wniosek do sądu może skierować tylko dożywotnik i zobowiązany. Jeżeli sąd wyda orzeczenie pozytywnie rozpatrujące taki wniosek, prawo własności nieruchomości ponownie przechodzi na dożywotnika, a prawo dożywocia wygasa.
Pobierz wzór – Umowa dożywocia
Dodaj Komentarz